Latausasemaopas taloyhtiöille

Mitä tarvitsee tietää, kun hankkii latauslaitteita taloyhtiöön?

Sähköautojen ja ladattavien hybridien latausratkaisut saattavat aiheuttaa päänvaivaa taloyhtiöissä. Monissa taloyhtiöissä pohditaan, kuinka sähköt saadaan riittämään, kuka maksaa lataukseen kuluvat sähköt ja kuinka taataan asukkaiden tasapuolinen kohtelu latausasioissa, kun taloyhtiöön halutaan hankkia latauslaitteet. Tässä latausasemaoppaassa neuvomme, mitä kaikkea tulee huomioida, kun taloyhtiössä pohditaan erilaisia sähköautojen latausratkaisuja.

1 Onko aika hankkia latauslaitteet?

Sähköautoilun yleistymisen myötä myös taloyhtiöt kohtaavat uudenlaisia kysymyksiä. Monissa taloyhtiöissä pohditaan, kannattaako sähköautojen lataus mahdollistaa asukkaille, kuka maksaa latauksesta aiheutuvat kulut ja mitä pitäisi tehdä, kun perinteisiä lämpötolppia ei ole suunniteltu sähköautojen lataukseen.

Varsinkin vanhemmat taloyhtiöt voivat luulla olevansa pulassa sähköautoilun yleistyessä, sillä taloyhtiöissä saatetaan ajatella vanhan taloyhtiön lämmitystolppien johdotuksen olevan riittämätön kestämään useamman sähköauton samanaikaisen latauksen. Luulo on varsin yleinen ja usein väärä.

Kun latausmahdollisuus halutaan taata kaikille sitä tarvitseville taloyhtiön asukkaille, taloyhtiössä saatetaan päätyä rakentamaan yksi tai kaksi latauspaikkaa, joita asukkaat käyttävät vaihtelevin käytännöin. Auto saatetaan esimerkiksi laittaa hetkeksi latautumaan ja siirtää illalla pois, jotta naapuri pääsisi lataamaan ajoneuvoaan. Ratkaisu saattaa toimia hetken, mutta taloyhtiöiden on kuitenkin mahdollista taata kaikille asukkaille sähköautojen lataus omalta paikaltaan ilman suuria investointeja.

Sähköautojen latauksen myötä sähkönkulutus taloyhtiössä kasvaa, jolloin kustannusten tasapuolinen jakautuminen saattaa askarruttaa. Jos taloyhtiö sisällyttää latauslaitteen käytön vastikkeeseen, yhden asukkaan kasvanut sähkönkulutus näkyy myös toisen asukkaan laskussa. Nykyaikainen latauspaikkojen rakentaminen sekä älyominaisuuksilla varustetut latauslaitteet mahdollistavat kuitenkin sähkölaskun jyvittämisen käyttäjille ilman isännöitsijää tai hallitusta kuormittavaa paperityötä. Esimerkiksi eParking-järjestelmän avulla käyttäjät maksavat vain kuluttamastaan lataus- tai lämmityssähköstä: laskutus kohdennetaan järjestelmässä suoraan käyttäjälle.

2 Mitä laki vaatii?

2.1 Latausvalmius pysäköintipaikoille

Marraskuussa 2020 on astunut voimaan laki rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä ja latauspistevalmiuksilla. Laki vaatii, että uuden tai laajamittaisesti korjattavan asuinrakennuksen yhteyteen, jossa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa, on asennettava latauspistevalmius. Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön on seuraavan rakennuslupaa edellyttävän, autopaikkoja tai niiden sähköjärjestelmää koskevan laajemman korjaushankkeen yhteydessä asennettava latauspistevalmius. Valmius on toteutettava siten, että jokaiseen pysäköintipaikkaan voidaan myöhemmin asentaa latauspiste.

Laki ei siis vaadi asentamaan latauslaitteita, vaan latauspistevalmius riittää toistaiseksi. Latauspistevalmiudella tarkoitetaan putkituksen, muun johtotien tai kaapeloinnin asentamista taloyhtiön pysäköintipaikoille siten, että niille voidaan joko lähitulevaisuudessa tai myöhemmin asentaa sähköajoneuvon latauspisteitä sekä niiden vaatima kuormanhallintalaitteisto. Latauspistevalmius täytyy siis asentaa kaikkiin pysäköintiruutuihin taloyhtiössä, jossa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa.

2.2 Yhdenvertaisuusperiaate

Lähtökohtana latausratkaisujen toteutuksille on yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen: jos yhdelle mahdollistetaan latausratkaisu, samankaltainen ratkaisu pitää mahdollistaa myös muille.

Asunto-osakeyhtiölaissa sanotaan, että “kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella”. Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 1:10 §

Kiinteistöliiton ohjeistuksen mukaan osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate edellyttää, että jokaisella osakkaalla tulisi olla samoilla ehdoilla ja edellytyksillä oikeus latauslaitteen asentamiseen autopaikalleen. On siis tärkeää selvittää, montako latauspistettä taloyhtiöön on mahdollista perustaa olemassa olevan kapasiteetin puitteissa. Osakkaiden kanssa tehdyt sopimukset eivät saisi muodostua esteeksi sähköverkon uudistamiselle, mikäli latauslaitteita haluavia on niin paljon, että sähköverkon kapasiteettia on kasvatettava ja sähköverkkoa uusittava.

Myös kustannusten jakautumisessa tulee ottaa yhdenvertaisuus huomioon esimerkiksi asentamalla latauslaitteisiin sähkönkulutusmittarit. Lisäksi Kiinteistöliitto muistuttaa, että kun on kyse yhtiön uudistushankkeesta, joka kohdistuu vain osaan osakkeista ja joka tuottaa etua (arvonnousua) vain kyseisille osakkeille, vastiketta maksavat vain ne osakkaat, joiden osakkeisiin hanke kohdistuu (esimerkiksi silloin, jos vain osaan autopaikoista tulee latauslaite).

2.3 Latauspisteitä koskeva päätöksenteko taloyhtiössä

Kiinteistöliiton mukaan latauspisteitä koskevassa päätöksenteossa on tärkeää huomioida, kuka autopaikkoja hallinnoi sekä millä tavalla latauslaitteiden hankinta toteutetaan – yhtiön hankkeena, osakasvähemmistön hankkeena vai osakkeenomistajan muutostyönä. Latauslaitteiden hankinnasta syntyvä maksurasitus ei saa muodostua kohtuuttomaksi taloyhtiön osakkeenomistajille. Kiinteistöliitto muistuttaa, että autopaikkojen varustamista latauslaitteilla pidetään niin sanottuna tavanomaisena uudistushankkeena, kun latauspisteiden toteuttaminen ei vaadi muutoksia yhtiön sähköverkkoon eikä sähköliittymään. Jos siis uudistus voidaan toteuttaa olemassa olevan sähköverkon ja kapasiteetin puitteissa, asiasta voidaan päättää yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksenä, jolloin kaikki osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta uudistuksen kustannuksiin. Tällöinkin kustannusten tulee pysyä kohtuullisina. Tulkintakysymyksiksi ovat kuitenkin nousseet tilanteet, joissa taloyhtiön sähköverkko uusitaan nimenomaan latauspisteiden toteuttamiseksi; tällaista uudistusta ei aina voida pitää tavanomaisena ja siten perustella kustannusten perimistä osakkailta vastikeperusteisesti.

Oli tilanne mikä hyvänsä, kustannusten on pysyttävä maltillisina eikä niistä saa muodostua kohtuutonta rasitetta taloyhtiön asukkaille. Kohtuullinen hinta on määritelty sellaiseksi, jossa otetaan huomioon palveluksen sisältö, laajuus, laatu ja muut olosuhteet sekä yleinen hintataso ja markkinahinnat. Taloyhtiöiden yhdenvertaisuusperiaatteesta voi lukea tarkemmin Kiinteistöliiton Lakipähkinöistä.

ARA-tuki taloyhtiöille latausinfran rakentamista varten on päättynyt!

Asuinrakennuksille tarkoitetun sähköautojen latausinfra-avustuksen haku on päättynyt, eikä uusia hakemuksia voi enää lähettää Araan.
Lisätietoa ARAn sivuilla.

3 Miten valita oikeat latauslaitteet

3.1. Älykkäät latauslaitteet

Lähes jokaisen taloyhtiön pysäköintialueella on lämmitystolpat ja niihin sopiva sähköinfra. Nämä perinteiset lämmitystolpat voidaan päivittää älykkäiksi latauslaitteiksi. Tällainen ratkaisu on taloyhtiöille moderni ja kustannustehokas. Laitteisiin on saatavilla älykäs taustajärjestelmä, kuten eParking.fi, joka mittaa sähkönkulutuksen käyttäjäkohtaisesti. Laskutus perustuu todelliseen kulutukseen ja kohdistuu suoraan käyttäjälle. Tämä vähentää ristiriitoja taloyhtiössä ja varmistaa asukkaiden tasapuolisen kohtelun. Älykäs latauslaite voidaan monissa tapauksissa asentaa vanhan lämmitystolpan tilalle ilman, että johdotuksia täytyy uusia.

Älykkäiden latauslaitteiden hyödyt

Helppo ja nopea asennus: Älykkäät latauslaitteet voidaan asentaa suoraan vanhojen lämmitystolppien tilalle ilman suuria muutostöitä.
Käyttäjäkohtainen sähkönkulutuksen mittaus: Älykkäät latauslaitteet mittaavat tarkasti yksittäisen käyttäjän kulutuksen.
Kohdistettu laskutus: Laskutus voidaan kohdistaa kulutuksen perusteella suoraan latauslaitteen käyttäjälle.
Ekologisuus: Latauksen voi ajastaa tai keskeyttää tarpeen mukaan, jolloin energiaa ei kulu turhaan.
Monikäyttöisyys: Saatavilla on laitteita, jotka soveltuvat sekä sähköauton lataukseen että auton lämmitykseen. Nämä laitteet ovat joko supersukollisia hidaslatauslaitteita (latausteho max 3,6 kW) tai supersukolla sekä type 2 -liittimellä varustettuja laitteita (saatavilla 3,6 kW:n – 22 kW:n latausteholla).
Eroteltu laskutus: Järjestelmä erottelee latauksen ja lämmityksen sähkönkulutuksen, mikä mahdollistaa niiden erillisen laskutuksen taloyhtiön tarpeiden mukaan.
Etäkäyttö: Laitetta voi hallita helposti mobiilisovelluksella tai verkkoselaimella.
Tasapuolinen hinnoittelu: Reaaliaikainen kulutuksen seuranta ja käyttöperusteinen laskutus takaavat oikeudenmukaisuuden, mikä vähentää ristiriitoja ja edistää taloyhtiön sopuisaa ilmapiiriä.
Helpompi arki ja houkuttelevampi taloyhtiö: Älykkäät latauslaitteet eivät vain helpota arkea, vaan myös edistävät taloyhtiöiden sähköautoinfrastruktuurin kehittämistä kustannustehokkaasti ja ympäristöystävällisesti. Lisäksi latauslaitteet voivat nostaa taloyhtiön asuntojen arvoa ja tehdä taloyhtiöstä houkuttelevamman potentiaalisille asunnonostajille.

3.2 Laitteiden teho

Latauslaitteiden hankintaa harkitessa on hyvä pohtia, mikä ratkaisu vastaa taloyhtiön tarpeita parhaiten. Vaihtoehtoina ovat hidas-, keskinopea- ja suurteholataus tai näiden yhdistelmät.

Hidaslataus tarkoittaa sähköauton lataamista matalalla teholla (max 3,6 kW). Auto on pysäköitynä jopa 95 % sen käyttöajasta, tyypillisesti kotona tai työpaikalla. Hidaslatauksella voidaan yön tai työpäivän aikana (noin 8 tuntia) ladata sähköautoon 100–150 km toimintasädettä, mikä riittää useimmille autoilijoille päivittäiseen ajoon.
Keskinopea lataus tarkoittaa latausta 11–22 kW:n teholla. Tällaisissa laitteissa on type 2 -liittimet. Sähköauton akun lataaminen lähes tyhjästä täyteen kestää noin 2,5–7 tuntia.
Suurteholataus tarkoittaa sähköautojen DC-pikalatausta, jossa käytetään erittäin suurta lataustehoa. Latausteho voi olla 50 kW:sta jopa 400 kW:iin. Suurteholaturi lataa sähköauton akun lähes tyhjästä täyteen noin 15–60 minuutissa. Suurteholatureita on yleisimmin käytössä esimerkiksi huoltoasemilla, kauppakeskuksissa ja muissa asiointipisteissä.

Hidaslatausratkaisu taloyhtiössä mahdollistaa useamman auton latauksen samanaikaisesti, koska se käyttää vähemmän tehoa kuin keskinopea tai pikalataus. Tehokkaammissa ratkaisuissa kohteen maksimikapasiteetti saavutetaan nopeammin, mikä rajoittaa monen sähköauton yhtäaikaista latausta. Lisäksi suurin osa hybridiautoista tukee vain hidasta latausta, joten tehokkaampia ratkaisuja voivat hyödyntää vain harvat autot ilman merkittäviä muutoksia taloyhtiön sähköinfraan.

Kuvassa havainnollistetaan, miten kohteen sähköjen maksimikapasiteetti jakautuu hidas- ja keskinopeassa latauksessa. Hidaslataus mahdollistaa usean auton latauksen sekä lämmityksen käytön samanaikaisesti ennen kuin kapasiteetti saavutetaan.

Keskinopeassa latauksessa kapasiteetti täyttyy jo muutaman auton latauksesta, jolloin lämmitykselle ei välttämättä riitä sähköä. Taloyhtiössä onkin tärkeää arvioida, onko nopeammalle lataukselle todellista tarvetta. Nopeampi lataus edellyttää usein sähköinfran muutoksia kapasiteetin kasvattamiseksi, mikä voi nostaa kustannuksia merkittävästi.sta.

Korkean maksimikapasiteetin havainnollistaminen

Jotkin taloyhtiöt haluavat tarjota asukkailleen mahdollisuuden tehokkaampaan lataukseen varmuuden vuoksi. Tällaisissa tapauksissa kohteen maksimikapasiteetin lisääminen mahdollistaa useamman tehokkaan latauksen samanaikaisesti. Maksimikapasiteettia ei kuitenkaan aina tarvitse ylimitoittaa ylikuormittumisen pelossa, sillä moniin älykkäisiin latausasemajärjestelmiin, kuten eParking-järjestelmään, sisältyy kuormanhallintaratkaisu. Järjestelmä tasoittaa sähkökuorman älykkäästi, jolloin kohteen maksimikapasiteetti ei ylity.

eParking on kehittänyt CAMU-kuormanhallintalaitteen, joka mittaa sulakkeiden todellista virtaa. CAMUn avulla voidaan mitata haluttujen mittauspisteiden kuormitusta ja säätää dynaamisesti sähköauton latauslaitteille jäävää kapasiteettia. Lue lisää CAMU

4 Latauslaitteiden hankintaprosessi

4.1 Tarvekartoitus

Latausratkaisun valitseminen alkaa kartoittamalla taloyhtiön pysäköintipaikkojen jakautumista.

Kuinka moni paikoista on osakepaikkoja?
Kuinka moni paikoista on taloyhtiön omistamia paikkoja?
Miten pysäköintikustannukset jaetaan taloyhtiössä?

Lisäksi on oleellista selvittää, kuinka moni asukkaista tarvitsee auton latausta tai lämmitystä. Asukkailta kannattaa myös kysyä, millaisia autoja he aikovat hankkia tulevaisuudessa, sillä sähköautoilun suosio on kasvanut nopeasti.

Muutamia keskeisiä kysymyksiä, joita taloyhtiössä kannattaa pohtia:

Ajetaanko autolla useina päivinä viikossa yli 100 km eli yli 35 000 km vuodessa? Sähköautoihin voi ladata hidaslatauksella noin 100–150 km yössä. Mikäli tämä riittää päivittäiseen käyttöön, hidaslataus saattaa olla riittävä ratkaisu.
Miten usein on käynyt niin, että sähköauton akku on ollut melkein tyhjä kotipihaan tullessa ja aamulla olisi edessä yli 150 km:n ajomatka? Voisiko tällöin käyttää tehokkaampaa julkista latauslaitetta?
Ollaanko taloyhtiössä valmiita ennakoimaan sähkönkäyttöä?
Halutaanko käytännön järjestelyissä nähdä vaivaa, vai olisiko mukavampaa, että jokin muu taho hoitaisi esimerkiksi laskutuksen?
Paljonko taloyhtiössä ollaan valmiita investoimaan latausratkaisuihin?
Onko kohteessa jo olemassa lämmitystolpat? Voidaanko niiden infrastruktuuria hyödyntää?

Asukkailta kannattaa myös kysyä, ovatko he hankkimassa ladattavaa autoa ja tuleeko auto olemaan täyssähköauto vai ladattava hybridi. Ladattavilla hybrideillä on tyypillisesti 15 kWh tai sitä pienempi akku, ja ne pystyvät pääsääntöisesti hyödyntämään vain 1-vaihelatausta eli enintään 3,6 kW:n hidaslatausta. Vaikka taloyhtiössä päätettäisiin ottaa 11 kW:n latausasemat, monet ladattavat hybridit saavat ladattua niistä vain 3,6 kW:n teholla. Kustannustehokkaat hidaslatauslaitteet voivat siis olla riittävä ja toimiva ratkaisu monessa taloyhtiössä.

4.2 Sähkökartoituksen teettäminen

Mikä on taloyhtiön nykyinen sähkökapasiteetti? Onko se riittävä vai tarvitseeko kapasiteettia kasvattaa? Onko taloyhtiössä tarvetta kuormanhallinnalle?

Monet latausjärjestelmät, kuten eParking.fi, sisältävät kuormanhallinnan. Kuormanhallinta tasaa älykkäästi latausasemien ja lämmitystolppien sähkökuormaa, jotta pysäköintipaikkojen sähkönsyötön ja sulakkeiden kestorajat eivät ylity. Latauslaitteita, kaapelointia ja kiinteistön sähköliittymää ei siis tarvitse kuormanhallinnan ansiosta ylimitoittaa hetkellisten hallitsemattomien huippukuormien ehkäisemiseksi.

Taloyhtiön sähköverkko kannattaakin aluksi tutkituttaa riippumattomalla sähköalan ammattilaisella. Olennaista on pyytää verkkoyhtiöltä liittymäkoon vapaa kapasiteetti ja selvittää, kuinka vahvat kaapelit ja sulakkeet syöttävät autopaikkoja. eParkingilla on yhteistyökumppaneina useita sähköurakoitsijoita, joilta voi kysyä sähkökartoitusta.

Sähköinfran uusiminen kokonaan ei aina ole välttämätöntä, sillä hidaslataus on hyvin varteenotettava vaihtoehto, jonka valitsemalla taloyhtiö voi myös säästää merkittävästi latausinfran rakennuskustannuksissa. Yleensä suomalaisissa taloyhtiöissä on lämmitystolpat, joiden sähköinfraa on usein mahdollista hyödyntää hidaslatausratkaisun toteuttamisessa. Hidaslatausratkaisu sopii hyvin taloyhtiöille, sillä yleensä asukkaiden autot ovat pysäköityinä pidemmän ajan taloyhtiön pysäköintialueella. Nämä pysäköintiajat ovat erinomaista aikaa auton akkujen lataamiselle.

Jos sähköinfraa ei ole (jos esimerkiksi kyseessä on puolilämmin pysäköintihalli) tai taloyhtiö haluaa toteuttaa nopeampia latausmahdollisuuksia, saattavat kustannukset latauspaikkojen toteutukselle nousta merkittävästi.

4.3 Tarjouspyyntöjen kysyminen latausinfran ja latausasemien rakentamisesta taloyhtiöön

Suomessa on monia yrityksiä, jotka rakentavat taloyhtiöihin latausinfran ja latausasemat. Yritysten yhteystietoja löydät esimerkiksi kumppaniverkostostamme. Tarjouspyyntöjä kannattaa lähettää useammalle yritykselle, sillä hinnoissa ja toteutustavoissa voi olla merkittäviä eroja. Jotkin yritykset saattavat ehdottaa koko latausinfran uusimista ja vanhojen lämmitystolppien vaihtamista kokonaan uusiin lataustolppiin, vaikka kaikissa taloyhtiöissä näin mittava remontti ei välttämättä olisikaan tarpeen. Tärkeintä on, että tarjouksissa on huomioitu taloyhtiöön parhaiten soveltuvat ratkaisut.